Guide: Hvilke regler for huslejefastsættelse finder anvendelse på din ejendom?

Guide: Hvilke regler for huslejefastsættelse finder anvendelse på din ejendom?

11.05.20

Omkostningsbestemt leje

Ejendommen er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, hvis ejendommen er beliggende i en reguleret kommune[1] og hvis ejendommen er opført/taget i brug til bolig før 31.12.1991.  

Efter disse regler fastsættes lejen ud fra de udgifter, udlejer har i forbindelse med driften af ejendommen samt et fastsat afkast. En leje reguleret efter disse regler er typisk meget lavere end en leje reguleret efter det lejedes værdi eller markedsleje. 

De udgifter der med sikkerhed kan medtages, er bl.a.:

·         Skatter og afgifter

·         Administration, forsikringer og renovation

·         Henlæggelser til vedligeholdelse

·         Et beregnet afkast

·         Eventuelle lejeforhøjelser for generelle forbedringer (varmeanlæg, vinduer) og individuelle forbedringer (køkken, bad o.l.) 

Der findes dog undtagelser til ovenstående, hvorefter ejendommen ikke bliver omfattet af reglerne, og lejen således ikke skal fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt leje.  

Småejendomme (ejendommen med 6 boliglejemål eller derunder) er ikke omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Det samme gælder for fremleje af ejerlejligheder, andelsboliger o. lign, samt lejemål beliggende i en tagetage, der i 2002 ikke blev hverken benyttet eller var registreret som beboelsesejendom.

Det lejedes værdi

Er ejendommen beliggende i en ikke-reguleret kommune eller er ejendommen omfattet af én af undtagelserne, fastsættes lejen som udgangspunkt efter reglerne om det lejedes værdi. Det lejedes værdi fastsættes ved at sammenligne lejen i lignende lejemål under hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, inventar og vedligeholdelsestilstand. 

Det kan i nogle tilfælde være besværligt at fastsætte lejen efter det lejedes værdi. Såfremt udlejer ønsker at undgå fremtidige sager fra lejere, der mener, at lejen er for høj, har udlejer mulighed for at få lejen forhåndsgodkendt. Udlejer kan anmode huslejenævnet om at fastsætte den leje, som du lovligt kan kræve for lejemålet. Sådan en forhåndsgodkendelse koster kr. 524 (2020-niveau).

Når sagen indbringes for Huslejenævnet, er det vigtigt at medsende en grundig beskrivelse af lejemålet/ejendommen samt fyldestgørende dokumentation.

Huslejenævnet vil, på baggrund af en vurdering af det lejedes værdi, fastsætte lejen. Denne vurdering sker ud fra nævnets viden om konkrete afgørelser truffet i lignende sager om samme type ejendom af samme stand i området.

Denne forhåndsgodkendelse er bindende for begge parter. Det betyder altså, at såfremt udlejer får lejen forhåndsgodkendt, så vil lejer ikke kunne indringe en sag for Huslejenævnet om nedsættelse af lejen.

Er udlejer utilfreds med Huslejenævnets fastsatte leje, kan der klages over afgørelsen til Boligretten. Boligrettens afgørelse kan ankes til landsretten, hvis udlejer fortsat mener, at den fastsatte leje er forkert.

Markedsleje

Hvis ejendommen er opført/taget i brug til bolig efter 31.12.1991, har udlejer mulighed for at benytte reglerne om markedsleje.  

Reglerne om markedsleje medfører, at udlejer frit kan fastsætte lejen, så længe den ikke er urimelig høj. Denne vurdering foretages ud fra aftalelovens § 36 og lejen skal således være langt over det lejedes værdi, førend denne kan anses som urimelig høj.

Reglerne for markedsleje finder dog kun anvendelse, såfremt dette er direkte aftalt i lejekontraktens § 11.

En sådan aftale om markedsleje kan eksempelvis formuleres således:

”Lejemålet er beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter den 31. december 1991, jf. lejelovens § 53, stk. 3, hvorved reglerne i boligreguleringslovens §§ 5-10, § 11, stk. 2 og 3, og §§ 12-14 er fraveget, jf. boligreguleringslovens § 15a. Der er således aftalt fri lejefastsættelse og der kan ikke kræves regulering af lejen efter lejelovens regler om det lejedes værdi. Lejelovens regler om lejeregulering på grund af ændringer i skatter og afgifter jf. lejelovens §§ 50-52, skal dog fortsat være gældende for lejeforholdet.”

Regulering af huslejen

1. Nettoprisindeksregulering

Det er muligt at aftale, at lejen reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Dette kan ske alene ved, at udlejer giver lejer skriftlig meddelelse herom. Det er således ikke nødvendigt at varsle forhøjelsen efter de sædvanlige regler. 

En sådan aftale om nettoprisindeksregulering kan eksempelvis formuleres således:

”I overensstemmelse med Lejelovens § 53, stk. 2 (stk. 6 for lejemål med markedsleje) aftales det, at lejen indeksreguleres i lejeperioden. Hver den 1. januar reguleres den gældende leje ekskl. a conto-betalinger med stigningen i indekset fra oktober måned året før til oktober måned forud for reguleringstidspunktet.

Reguleringen sker således: Gældende leje / gammelt indeks x nyt indeks = ny leje.

Første gang lejen reguleres er den 1. januar 2022.

Udlejer er berettiget til helt eller delvist at undlade at opkræve ovennævnte forhøjelse af lejen, uden at dette kan betragtes som et afkald på retten til at opkræve forhøjelserne i de efterfølgende år.”

2. Forøgede ejendomsskatter og afgifter

I lejelovens §§ 50 og 51 er det bestemt, at udlejer kan foretage en lejeforhøjelse, såfremt ejendommen pålægges yderligere skatter eller afgifter.

Udlejer kan således få udlignet sine udgifter gennem en lejeforhøjelse for de lejligheder og lokaler, som skatterne og afgifterne vedrører.

Sådanne lejeforhøjelser skal varsles skriftlig og med 3 måneders varsel. Det er tillige vigtigt, at varslingen indeholder en beregning af, hvordan ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse.

3. Det lejedes værdi

Når lejen er fastsat efter reglerne om det lejedes værdi, kan udlejer forlange lejen forhøjet, såfremt lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi. Hjemlen hertil findes i lejelovens § 47.

Det er gennem praksis fastlagt at væsentlighedskriteriet er opfyldt, hvis lejen er 10-12 % lavere end det lejedes værdi.

Lejeforhøjelsen skal varsles skriftlig og med 3 måneders varsel. Det er tillige vigtigt, at varslingen indeholder en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at en sådan lejeforhøjelse tidligst kan gennemføres 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.

4. Forøgede driftsudgifter (omkostningsbestemt leje)

Fastsættes lejen efter reglerne om omkostningsbestemt leje, følger det af boligreguleringslovens § 7, at udlejer kan forlange lejeforhøjelse, hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi.

Lejeforhøjelse kan dog ikke kræves, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi.

Lejeforhøjelsen skal varsles skriftlig og med 3 måneders varsel. Varslingen skal indeholde oplysning om driftsindtægter samt en beregning over lejeforhøjelsen. Endvidere skal lejer oplyses om sin adgang til at gøre indsigelse.

5. Forbedringsforhøjelser

I lejelovens kapitel X findes reglerne for udlejers mulighed for at kræve lejeforhøjelse, når der foretages forbedringer af det lejede. Udlejer har mulighed for at forhøje lejen med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. Her er det vigtigt at være opmærksom på, at der alene kan kræves en lejeforhøjelse, hvis der rent faktisk er tale om forbedringer. Der skelnes således mellem almindelig vedligeholdelse og forbedringer.

Lejeforhøjelsen skal varsles skriftligt og med 3 måneders varsel. Varslingen skal indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse.

Udlejeren kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.

Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.


[1] Uregulerede kommuner: Billund, Fanø, Fredensborg, Greve, Herning, Ikast Brande,  Læsø, Mariagerfjord, Rebild, Ringkøbing Skjern, Samsø, Solrød, Struer, Thisted, Tønder, Varde, Vesthimmerland, Ærø.

Er du interesseret i at høre mere?

Medlem af Ejendomsforeningen Danmark og Danske udlejere.

Applikationer
Kontakt os
Kontakt os
Tlf.: +45 31 124 570
E-mail: Denne e-mail adresse bliver beskyttet mod spambots. Du skal have JavaScript aktiveret for at vise den.