Guide: Sådan udarbejder du lejekontrakten

Hvorfor lave en lejekontrakt?

Man kan sagtens indgå en aftale om leje uden at have en lejekontrakt. I de tilfælde vil det være Lejelovens regler der gælder på forholdet. Lejeloven er generelt beskyttende overfor lejer, hvorfor man som udlejer vil blive stillet knap så gunstigt uden en lejekontrakt. F.eks. er udgangspunktet efter Lejeloven, at udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt. Hvis ikke der er en lejekontrakt, der siger andet, kan udlejer derfor ikke kræve, at lejer skal betale for istandsættelse ved fraflytning.

Der er for lejeaftaler udarbejdet en typeformular, som gør det lettere for udlejer at lave en lejekontrakt selv. Der er i denne formular 11 overordnede punkter, der skal udfyldes og kommenteres på. Der er ikke noget krav om, at man skal anvende typeformularen, hvorfor man kan udarbejde en lejekontrakt selv. Hvis man udfærdiger lejekontrakten selv, må lejekontraktens vilkår ikke fremstå standardiserede og anvendes på flere lejemål. Fremstår nogle vilkår standardiserede, falder de vilkår der pålægger lejer en byrde bort. Man skal derfor være yderst påpasselig med at udarbejde lejekontrakter selv, da man kan risikere, at de aftalte vilkår ikke gælder alligevel.

Det er derfor en god idé at gøre brug af typeformularen, da den sørger for at man som udlejer kommenterer på de væsentligste forhold ved lejeaftalen. Typeformularen kan anvendes på næsten alle former for lejeaftaler, herunder tidsbegrænsede lejemål, fremleje, værelsesudlejning og blandede lejemål.

Der tages i denne guide udgangspunkt i typeformularen for private udlejere, som på nuværende tidspunkt hedder A10 (2024). Typeformularen kan hentes gennem borger.dk. Typeformularens § 1-10 er for det meste afkrydsningsfelter og det skal fremhæves, at enhver fravigelse fra typeformularens tekst og lejelovens regler generelt alene skal anføres i lejekontraktens § 11. Anføres fravigelser fra lejelovens generelle regler i blankettens §§ 1-10, hvor der ikke er plads til det, kan det medføre, at kontraktens §§ 1-10 ikke er gyldige længere og dermed bortfalder i sin helhed. Det er derfor vigtigt kun at notere fravigelserne i blankettens § 11.

§ 1: parterne og det lejede

Under dette punkt skal det anføres, hvilken type beboelse lejemålet er eller om der alene er tale om et fremlejeforhold.

Derudover skal oplysninger om lejemålet, herunder lejemålets areal, hvor mange værelser lejemålet indeholder og om der er adgang til øvrige arealer på ejendommen udover det lejede, eks. fællesvaskeri, gårdanlæg og kælderrum. Generelle information om udlejer og lejer skal ligeledes noteres under dette punkt.

§ 2: lejeforholdets begyndelse og ophør

Her skal det anføres fra hvilken dag, lejer overtager brugsretten over det lejede.

Der er under dette punkt henvist til de almindelige opsigelsesvarsler som er 3 måneder for almindelige lejemål og 1 måned for udlejning af et enkelt værelse. Der er her henvist til, at der kan aftales et andet opsigelsesvarsel i § 11 under særlige vilkår. Tidsbegrænsning af lejemålet skal ligeledes anføres i § 11.

Se mere om reglerne om tidsbegrænsede lejemål her

§ 3: betaling af leje

Det skal her fastlægges, hvad huslejen udgør årligt uden forbrug eller andre tillægsbetalinger. Det skal ligeledes anføres, om der skal ske betaling af husleje månedligt eller pr. kvartal og til hvilken konto, der skal betales.

Det skal ligeledes klargøres, hvad den samlede betaling udgør månedligt udover huslejen. Her skal det oplyses, hvor meget der skal betales i a conto og øvrige betalinger til eks. internet eller en evt. beboerrepræsentation.

Det er her vigtigt at påpege, at ikke alle tillægsbetalinger er lovlige. Der kan kun opkræves betaling for udgifter, der er hjemmel til at opkræve i lejeloven. Der kan eks. ikke kræves betaling for trappevask, renovation og PBS-gebyr, fordi der ikke er hjemmel til at opkræve disse efter Lejeloven.

§ 4: depositum og forudbetalt leje

Under dette punkt skal det anføres, hvor meget lejer skal betale i depositum og forudbetalt leje. Udlejers opkrævning af depositum og forudbetalt leje er begrænset til maksimalt at kunne udgøre 3 måneders husleje uden forbrug for hver af posterne.

Ved lejers indflytning kan man som udlejer maksimalt opkræve lejer for den første måneds husleje, 3 måneders husleje i depositum og 3 måneders husleje i forudbetalt leje.

Det skal oplyses, hvornår betalingen af depositum og forudbetalt leje skal ske og hvornår der skal betales husleje første gang.

§ 5: varme, køling, vand og el

Dette punkt knytter sig til betaling af husleje og under dette punkt skal det anføres hvilke forbrugsposter, der opkræves månedligt udover den rene husleje. Der her nogle særlige regler, som udlejer skal være opmærksom på, hvis man vil opkræve forbrug ved siden af huslejen. Det skal for hver forbrugspost angives, hvem af parterne der sørger for levering af den pågældende ydelse. Der er ligeledes for mange af disse poster krav om, at der skal udarbejdes forbrugsregnskaber årligt og frister for udlevering af disse. Det er vigtigt, at man som udlejer overholder disse frister. Se følgende artikel for mere om udarbejdelse af forbrugsregnskaber.

Vand:

Man kan som udlejer kun lovligt opkræve vand a conto, hvis der er opsat individuelle forbrugsmålere til det enkelte lejemål, jf. Lejelovens § 40, stk. 2. Hvis man opkræver vand a conto, skal det ligeledes oplyses, hvornår regnskabsåret begynder. Hvis man som udlejer leverer vand til lejemålet, hvor der ikke er opsat individuelle målere, skal dette være indeholdt i lejen og det kan derfor ikke opkræves a conto.

Varme:

Det skal her oplyses, hvordan lejemålet opvarmes. Udgifterne til varme kan ikke indgå i lejen. Der skal fremsendes forbrugsregnskaber for varme, som opgør de afholdte udgifter i forhold til evt. indbetalt a conto. Er det udlejer, der sørger for leveringen af varme, skal det derfor i lejekontrakten oplyses, hvornår forbrugsåret begynder. Udgifterne til varme kan fordeles ud fra individuelle målere eller pr. kvadratmeter for lejemålet i forhold til det samlede beboelsesområde. Der er derfor for varme ikke de samme regler, som der gælder for vand og el.

El til andet end opvarmning:

Leverer udlejer el til andet end opvarmning, skal det ligeledes oplyses, hvornår regnskabsåret begynder. Der kan kun opkræves a conto el til andet end opvarmning, hvis dette sker på baggrund af individuelle elmålere, jf. Lejelovens § 45 d, stk. 2.

Køling:

Det skal angives om, der leveres køling til lejemålet og om dette sker på baggrund af individuelle målere eller ej.

§ 6: fællesantenner mv. og adgang til elektroniske kommunikationstjenester

Det skal her afkrydses, om udlejer leverer fælles signalforsyning eller internet. Leverer udlejer tv-signal eller internet til lejemålet, skal denne udgift anføres i lejespecifikationen under § 3 om betaling af leje. Dette kræver selvfølgelig, at det er udlejer der overfor en evt. leverandør af tv-signaler eller andet, afholder afgiften hertil for ejendommen.

Udlejer skal ligeledes oplyse, om der er en evt. antenneforening oprettet af lejerne her.

§ 7: lejemålets stand ved indflytning

Det skal under dette punkt kommenteres på, om lejemålets stand er konstateret ved indflytningen ved et indflytningssyn. Lejer er ikke forpligtet til at levere det lejede i bedre stand, end det er overtaget i, hvorfor det for udlejer er en god idé at afholde et syn, hvor lejemålets stand ved indflytning konstateres. Udlejer man mere end et lejemål, har man pligt til at afholde et indflytningssyn. Overholdes denne pligt ikke, kan man ikke rette et istandsættelseskrav mod lejer ved fraflytning.

Se mere om reglerne for afholdelse af indflytningssynet her.

§ 8: vedligeholdelse

Det skal her klarlægges, hvem der har den indvendige og den udvendige vedligeholdelsespligt.

Den indvendige vedligeholdelsespligt hviler på udlejer, medmindre denne pligt pålægges lejer efter lejekontrakten. Det er typisk lejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt i lejeperioden og den pålægges lejer ved at krydse det af under § 8. Den indvendige vedligeholdelsespligt indebærer maling, hvidtning og tapetsering af vægge og lofter samt slibning af gulve. Hvis udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, har man pligt til at oprette en vedligeholdelseskonto, som man som udlejer skal indbetale et fast beløb til, hvilket typisk sker ved at sætte en del af den indbetalte husleje ind på en konto.

Den udvendige vedligeholdelsespligt påhviler ligeledes som udgangspunkt udlejer efter loven. Den udvendige vedligeholdelse består af alt andet end maling, hvidtning og tapetsering og lakering af gulve. Det skal dog bemærkes, at det altid er lejer, der er ansvarlig for at vedligeholde nøgler og låse. Den udvendige vedligeholdelsespligt kan ikke under dette punkt pålægges lejer. Ønsker man dette, skal det anføres under lejekontraktens § 11.

§ 9: inventar

Det skal under dette punkt specificeres, om der i lejemålet er inventar der tilhører udlejer. Det er her man f.eks. noterer, hvis man som udlejer har installeret hårde hvidevarer eller har øvrig møblering i lejemålet, som tilhører udlejer. Dette sikrer, at der ved lejers fraflytning ikke er tvivl om, hvilke genstande i lejemålet der tilhører udlejer.

§ 10: beboerrepræsentation, hysdyrhold, husorden og øvrige oplysninger om det lejede

Her kan det angives, hvilke regler der er for husdyrhold i lejemålet. Det er også her, det kan oplyses om der er en evt. husorden, der gælder for ejendommen. Det skal også oplyses, om der er en beboerrepræsentation for ejendommen. Hvis der er en beboerrepræsentation, kan udlejer, hvis lejerne har bedt udlejer om det, opkræve gebyr til betaling af beboerrepræsentationen gennem huslejen. Denne betaling skal anføres under § 3 om betaling af leje.

Der er her ligeledes åbnet for muligheden for, at udlejer kan komme med øvrige oplysninger om det lejede. Det skal dog bemærkes, at de øvrige oplysninger ikke må gengive almindelige bestemmelser efter Lejeloven eller indeholde fravigelser til loven, som skal anføres under § 11.

§ 11: særlige vilkår

Under dette punkt er der mulighed for at angive tilføjelser til lejekontraktens vilkår. Disse må blot ikke stride imod Lejelovens præceptive regler eller anden præceptiv lovgivning.

For klarhedens skyld bør det i § 11 fremgå hvilket punkt i lejekontrakten, der kommenteres på. Dette kan bl.a. gøres ved at give teksten i § 11 overskrifter (eks. ”ad § 3 om betaling af leje”), der tydeligt viser, hvad dette punkt henviser til.

Det kan bl.a. i § 11 anføres:

• Hvilke regler der gælder for rygning i lejemålet
• Om lejen indeksreguleres og hvornår dette sker
• Regler for hold af husdyr og hvilke/hvor mange dyr, der er tilladt
• Hvorvidt lejer skal fraflytte 14 dage før udløb af opsigelsesperioden, så udlejer kan istandsætte lejemålet inden genudlejning
• Om lejemålet er tidsbegrænset og med hvilken grund.