Køb af ejendom med lejer – hvad gælder?

Køb af ejendom med lejer – hvad gælder?

19.06.19

Af Clara Guldbæk

Lejeloven er udformet således, at den er beskyttelsespræceptiv for lejeren. Med beskyttelsespræceptiv menes, at store dele af loven ikke kan fraviges til skade for lejeren. Vedtager udlejer og lejer en klausul, som indskrænker lejers rettigheder på et præceptivt område, er denne klausul uden videre ugyldig, uanset om begge parter har underskrevet og lejer derigennem har givet samtykke. 

Et område der er særligt reguleret, er udlejers opsigelse af lejer. Det kræver klar hjemmel i lejeloven at opsige lejer, hvilket overvejende findes i lejelovens §§ 82-83. Bestemmelserne omhandler generelt, at udlejer kun kan opsige lejer, hvis der er tale om leje af et værelse, en ud af to beboelseslejligheder, hvor udlejer bebor den anden eller hvis lejekontrakten er tidsbegrænset. Er der tale om et selvstændigt beboelseslejemål ud over førnævnte, hvilket der oftest vil være i tilfælde af salg, kan udlejer opsige lejer, såfremt udlejer selv agter at bebo lejemålet, jf. lejelovens § 84, stk. 1, litra a, jf. § 83, stk. 1, litra a. 

Der er således enkelte muligheder for at opsige lejer. Der er dog tale om et længere opsigelsesvarsel end sædvanligt, nemlig et år, hvis lejer opsiges fordi udlejer ønsker at bebo lejemålet. Det bemærkes i den forbindelse, at det skal være udlejer selv, som ønsker at bebo lejemålet. Udlejer kan således ikke opsige leje med henblik på salg. 

Ønsker man at købe en bolig, hvor der bor en lejer, er det derfor afgørende, at man beder om et gennemsyn af lejekontrakten for at sikre sig, at den ikke indeholder følgende:

1)      Uopsigelighed for udlejers vedkommende

2)      En bestemmelse om, at udlejer ikke kan overdrage kontraktforholdet til tredjemand

Nummer 1 forekommer relativt ofte og som køber skal man være ekstra opmærksom på dette punkt. Nummer 2 forekommer sjældent, men bør alligevel iagttages. Særligt hvor der er tale om en udlejer/sælger, som kun udlejer én bolig, kan man forestille sig, at udlejer og lejer har indgået lejeaftalen pga. et personligt forhold og der derfor er blevet indsat en bestemmelse om uoverdragelighed for udlejers vedkommende. Indeholder kontrakten en eller flere af disse bestemmelser kan man ikke opsige lejer/indtræde i sælgers stilling som udlejer.

Indeholder lejekontrakten ingen af ovenstående punkter og vælger man som køber at købe boligen, succederer køber i sælgers stilling overfor lejer, hvorefter køber vil have mulighed for at opsige lejer, såfremt køber selv ønsker at bebo lejemålet. Lejer vil herefter have et opsigelsesvarsel på et år.

I det bedst mulige scenarie vil man derfor som køber skulle vente et år på at kunne flytte ind, medmindre lejer samtykker i at flytte ud tidligere. Dermed er det som udgangspunkt ikke favorabelt at købe en bolig, hvor der bor en lejer. Medmindre lejekontrakten indeholder bestemmelser om uopsigelighed eller uoverdragelighed, er det dog alligevel muligt at flytte ind i boligen, men man skal påregne et års ventetid efter, man har købt boligen og opsagt lejer. Det er derfor vigtigt at gøre sig overvejelser om, hvorvidt man kan opretholde en anden bolig i mellemtiden, indtil lejer er flyttet ud.

 

 

 

Er du interesseret i at høre mere?

Medlem af Ejendomsforeningen Danmark og Danske udlejere.

Applikationer
Kontakt os
Kontakt os
Tlf.: +45 31 124 570
E-mail: Denne e-mail adresse bliver beskyttet mod spambots. Du skal have JavaScript aktiveret for at vise den.