Lovforslag – Styrkelse af fremlejetagers retssikkerhed

Lovforslag – Styrkelse af fremlejetagers retssikkerhed

29.06.21

Fremlejetagere har ikke efter den gældende lejelov samme beskyttelse overfor fremlejegiver, som lejer har overfor udlejer. Dette har ført til nogle uheldige sager i de seneste år, hvor fremlejetagere ikke har haft mulighed for at kræve deres depositum tilbage fra fremlejegiver. Denne problemstilling har resulteret i et lovforslag om ændring af lejelovens bestemmelser, som skal give fremlejetager en bedre beskyttelse mod fremlejegiver.

Lejer kan efter gældende ret fremleje op til 50 % af lejemålets beboelsesrum, så længe det samlede antal beboere i lejemålet ikke overstiger antal beboelsesrum. Fremleje i dette omfang kan udlejer ikke nægte eller begrænse. Der gøres stor brug af denne form for værelsesudlejning, som i det tilfælde hvor lejer indgår aftalen med fremlejetager, skal betegnes som værelsesfremleje. Problemstillingen opstår, når fremlejetager fraflytter og fremlejegiver i den situation ikke retmæssigt betaler fremlejetagers depositum tilbage. Fremlejetager har nemlig ikke samme beskyttelse for sit krav i ejendommen, som lejer har overfor udlejer, og det kan dermed være svært for fremlejetager at inddrive krav fra fremlejegiver. Det er heller ikke muligt efter nugældende ret for udlejer at sanktionere lejer i denne situation.

Boligministeriet er på baggrund af denne problemstilling kommet med et lovforslag, som skal styrke fremlejetagers retsstilling. Forslaget indeholder 3 hovedelementer, som samlet skal give fremlejetager en styrket retssikkerhed i et fremlejeforhold.

Begrænsning i størrelsen af den forudbetalte leje

Denne del af lovforslaget indeholder et ønske om at begrænse størrelsen på den forudbetalte leje, således at lejer og fremlejetager ikke kan opkræves mere i forudbetalt leje, end hvad denne kan nå at ”bo op” i opsigelsesperioden. Denne del af lovforslaget giver god mening, da formålet med at kunne opkræve forudbetalt leje alene er, at stille sikkerhed for lejebetalingen i opsigelsesperioden. Opkræves der mere i forudbetalt leje end hvad der skal til for at dække lejebetalingen i opsigelsesperioden, vil det overskydende dermed få virkning som et ekstra depositum, hvilket ikke er hensigten med retten til at kunne kræve forudbetalt leje. Lovforslaget vil dermed være til at sikre, at udlejer og fremlejegiver ikke kan opkræve mere i forudbetalt leje, end hvad der er nødvendigt til at dække lejebetalingen i opsigelsesperioden.

Sanktion for utilbørlig disponering over depositum

Der findes ikke i lejeloven nogle regler for, hvordan udlejer og fremlejegiver må disponere over lejers eller fremlejetagers depositum i lejeperioden.

Efter gældende ret skal lejer have sit depositum tilbage ved fraflytning fratrukket den del af lejers depositum, der skal bruges til dækning af istandsættelse. Udlejer er derfor alene forpligtet til at tilbagebetale den del af lejers depositum, som ikke skal bruges til at dække udlejers istandsættelseskrav. Betaler udlejer ikke depositummet tilbage, har lejer en beskyttelse efter Lejelovens § 7, stk. 1. Efter denne bestemmelse er ethvert krav efter lejelovens almindelige regler sikret mod enhver uden tinglysning, hvilket betyder, at lejer kan få sikkerhed i den faste ejendom for sit krav foran allerede tinglyste krav. Dette er en stor beskyttelse af lejers retsstilling og denne beskyttelse har fremlejetager ikke, da fremlejegiver ikke ejer den faste ejendom.

Det er på baggrund heraf foreslået, at der skal ses nærmere på indgreb, som kan give fremlejetager en lignende beskyttelse, som den lejer har i aftaleforholdet med udlejer. Det er derfor foreslået, at fremlejegiver skal kunne straffes med bøde eller fængsel, hvis fremlejegiver har disponeret over depositummet på en sådan måde, at det har påført fremlejetager et tab, når der ikke inden 6 uger fra fremlejeforholdets ophør eller endelige huslejenævnsafgørelse, er foretaget endelig afregning og tilbagebetaling af overskydende depositum og forudbetalt leje.

Det virker ikke klart, hvad det nærmere indhold af fremlejegivers begrænsning i at disponere over depositummet indeholder og hvornår en disposition kan siges at påføre fremlejetager et tab. Det virker ligeledes besynderligt, at fremlejegiver skal kunne straffes med bøde og fængsel, hvis ikke fremlejegiver betaler depositummet tilbage, da fremlejegivers eventuelle manglende betalingsevne således kan medføre en tur i fængsel.

Opsigelsesadgang overfor lejere, der misligholder fremlejeforhold

Det er i lovforslaget ligeledes tiltænkt, at der skal indføres en mulighed for udlejer til at opsige lejer, såfremt denne gentagne gange har misligholdt et fremlejeforhold. Udlejer skal dermed kunne agere politimand over et aftaleforhold, som denne ikke er part i. Ønsket med udlejers nye opsigelsesadgang er at give lejer et incitament til at overholde dennes forpligtelser i relation til fremlejeforholdet. Udlejers rolle i relation til fremlejeforholdet er dog udstrakt i en noget vidtgående grad. Det er nemlig yderligere foreslået, at udlejer skal hæfte solidarisk med fremlejegiver overfor fremlejetager, såfremt udlejer ikke opsiger lejer efter tredje meddelelse om, at lejer ikke efterlever en huslejenævnsafgørelse i et fremlejeforhold.

Denne del af lovforslaget virker uhensigtsmæssig, da udlejer i relation til et aftaleforhold denne ikke er part i eller har nogen indflydelse på, kan risikere at hæfte for den ene parts manglende overholdelse af loven i det indbyrdes fremlejeforhold. Udlejer bliver dermed pålagt en urimelig risiko, som denne ikke kan beskytte sig imod. Udlejer skal ligeledes holde styr på, hvor mange gange lejer har ikke har efterlevet huslejenævnsafgørelsen i fremlejeforholdet og sikre sig at reagere og opsige lejer senest efter tredje meddelelse, da en fjerde vil betyde, at fremlejetager vil kunne rette kravet direkte mod udlejer. Et forsøg på at give fremlejetager en bedre retsstilling, pålægger dermed udlejer pligter i et aftaleforhold, som denne ikke er part i eller har nogen indflydelse på i øvrigt.

Det virker tvivlsomt om denne del af lovforslaget bliver vedtaget i den form, som den er præsenteret. Det ville i hvert fald være kritisabelt, at særligt udlejers retsstilling skal påvirkes i den grad det er foreslået i relation til sikring af fremlejetager.

Hvad bør man som udlejer gøre i relation til lovforslaget?

Der er nogle forhold man allerede nu, kan gøre sig overvejelser om som udlejer for at forhindre potentielle problemer på baggrund af dette lovforslag. For det første kan man sikre sig, at der kommer så mange som muligt på lejekontrakten med udlejer, da man dermed vil forhindre fremlejemulighederne for lejer helt generelt. Derudover kan man i lejekontraktens § 11 evt. indskrive, at lovpligtig hæftelse over for lejerens fremlejetagere er en pengepligtig ydelse i aftalen mellem lejer og udlejer, hvorefter det vil blive fremhævet, at udlejer vil kunne modregne evt. hæftelse overfor fremlejetager i lejers depositum.

Er du interesseret i at høre mere?

Medlem af Ejendomsforeningen Danmark og Danske udlejere.

Applikationer
Kontakt os
Kontakt os
Tlf.: +45 31 124 570
E-mail: Denne e-mail adresse bliver beskyttet mod spambots. Du skal have JavaScript aktiveret for at vise den.