Ophævelse af lejer, hvis der bor for mange på adressen

Ophævelse af lejer, hvis der bor for mange på adressen

07.06.21

Der kan ske ophævelse af lejer, hvis lejer uberettiget overlader brugen af det lejede helt eller delvist til en anden, jf. Lejelovens § 93, stk. 1, litra f. Det kræver dog, at udlejer forinden har gjort indsigelse imod forholdet. Der vil dermed ikke kunne ske direkte ophævelse af en lejer, hvis man som udlejer konstaterer, at brugsretten til lejemålet uberettiget er overdraget til en tredjemand af lejer. Denne bestemmelse regulerer som hovedregel de tilfælde, hvor lejer ulovligt fremlejer lejemålet eller fremlejer mere end halvdelen af lejemålet ud. Reglen kan dermed også anvendes, hvis ens lejer mod et direkte påkrav udlejer, overlader brugen af det lejede til andre eksempelvis gennem Airbnb.


Det følger af Lejelovens § 69, stk. 1, 2. pkt., at det samlede antal personer der bor i lejemålet, ikke må overstige antallet af beboelsesrum. Alle beboere i lejemålet skal tælles med, uanset om personen er myndig eller ej eller om beboerne indgår i et samlivsforhold eller lignende med lejer. Denne regel kan også anvendes, hvis der er registreret flere personer i folkeregistret, men hvor de registrerede ikke reelt bor på lejemålets adresse. Det er dog uvist om denne begrænsning kun gælder ved etableringen af lejeforholdet eller om den også gælder løbende i lejeperioden. I de tilfælde hvor der brydes med denne regel grundet en familieforøgelse, bør reglen selvfølgelig kun tage sigte på tidspunktet for etableringen af lejeforholdet.

Der kan dermed også ske ophævelse af lejer i de tilfælde, hvor antallet af beboere overstiger det samlede antal beboelsesrum efter Lejelovens § 93, stk. 1, litra f. Man kan derfor som udgangspunkt ophæve lejer, når man konstaterer, at der er registreret for mange på adressen i folkeregistret. Der skal dog forinden sendes et påkrav, så lejer kan udbedre evt. fejl i folkeregistret eller lade nogle af lejemålets beboere fraflytte og derved afværge ophævelsen. Denne praksis følger af nedenstående dom, hvor en udlejers ophævelse var berettiget grundet for mange registrerede på adressen.

Fristen efter påkravet skal give lejer tilstrækkelig tid til at bringe den ulovlige brug til ophør. Det følger ikke af praksis, hvor lang denne frist skal være. Lejer skal dog efter fristen realistisk kunne nå at rette op på forholdet. Det må dog antages, at en frist på 2 uger vil være tilstrækkelig. Dog kan nogle forhold begrunde en kortere eller længere frist. Dette vil afhænge af, hvor let forholdet er at bringe til ophør.

GD 2017/76 V

I sagen konstaterer udlejer, at der bor flere personer end der er beboelsesrum i et af sine lejemål og sender et påkrav til lejer den 13. september 2016 om, at der i strid med Lejelovens regler bor for mange lejere i lejemålet i forhold til antal beboelsesrum. Antallet af beboere ændres ikke i folkeregistret og udlejer ophæver derfor lejemålet pr. 29. september 2016. Udlejer indleder herefter en udsættelsessag hos fogedretten, da lejer ikke fraflytter.

Lejer forklarer for fogedretten, at der er tale om en fejl og at de personer, der havde registreret sig var fraflyttet. Fogedretten fremmer stadig sagen. Afgørelsen bliver af lejer kæret til landsretten.

Landsretten finder frem til det samme som fogedretten. Landsretten begrunder yderligere resultatet med, at lejer ikke efter påkravsskrivelse er efterkommet indholdet af påkravet og dermed selv er skyld i, at udlejer havde mulighed for at ophæve. Personerne bliver først afskrevet fra lejemålets adresse den 18. oktober 2016 og dermed har lejer ikke reageret inden for påkravsfristen og arbejdet på at få personerne skrevet af lejemålet. I denne sag var der givet en frist på 14 dage til at ændre på forholdet. Der var i denne sag alene registreret for mange beboere i personregistret og dermed boede der ikke fysisk for mange i lejemålet. Fristen til at ændre dette i registret på 14 dage var dermed rimelig. Landsrettens resultat er dermed, at ophævelsen er retmæssig og skal opretholdes, da lejer ikke har reageret inden for den rimelige påkravsfrist.

Hvad betyder dette for dig som udlejer?

Udlejer har som udgangspunkt ikke mulighed for at ophæve lejer i de tilfælde, hvor denne bebor lejemålet med sin ægtefælle/samlever og lejers børn. Det følger dog af Lejelovens § 69, stk. 1, at udlejer kan ophæve lejeaftalen i de tilfælde, hvor lejers husstand overstiger antallet af beboelsesrum i lejemålet. Der kan også ske ophævelse af lejer, hvis lejer uberettiget har overdraget lejemålet til tredjemand. Den ovenstående praksis viser, at man som lejer skal være særligt opmærksom på hvor mange, der er registreret på lejemålets adresse i folkeregistret. Er der registreret flere i folkeregistret end der er værelser, vil udlejer kunne ophæve lejeforholdet, jf. Lejelovens § 93, stk. 1, litra f. Dette gælder også selvom, der reelt ikke bor for mange i lejemålet, men blot er registreret for mange på adressen.

Det er vigtigt at påpege, at udlejer skal have gjort indsigelse mod det faktum, at der bor eller er registreret for mange på lejemålets adressen og udlejer skal have givet lejer en rimelig frist til at bringe forholdet til ophør, forinden udlejer kan ophæve efter Lejelovens § 93, stk. 1 litra f.

Er du interesseret i at høre mere?

Medlem af Ejendomsforeningen Danmark og Danske udlejere.

Applikationer
Kontakt os
Kontakt os
Tlf.: +45 31 124 570
E-mail: Denne e-mail adresse bliver beskyttet mod spambots. Du skal have JavaScript aktiveret for at vise den.