Udlejers adgang til det lejede

Udlejers adgang til det lejede

19.02.19

Af stud.jur. Stig Malmberg

Når lejer indgår i en lejekontrakt med udlejer, modtager lejeren i forbindelse hermed brugsretten over det lejede. Brugsretten omfatter, at lejer har ret til at råde ’’som ejer’’ over den lejede ejendom, hvorfor udlejer som udgangspunkt ikke er berettiget til at skaffe sig fysisk adgang til det lejede, efter at brugsretten er overgået til lejer. Ligeledes vil udlejer ikke have ret til at have en nøgle til det udlejede. I mange tilfælde er det dog gyldigt aftalt, at udlejer beholder en ekstra nøgle til ejendommen.

Lovreglerne omhandlende udlejers adgang til det lejede findes i Lejelovens kap. XI, altså i §§ 54-57.

Når forholdene kræver det

Lejelovens § 54 giver udlejer, eller dennes stedfortræder, en ret til at skaffe sig adgang til det lejede, når forholdende kræver det. Hvornår ’’forholdende kræver det’’ giver bestemmelsen intet svar på. Det er således i realiteten et skøn, som udlejer må foretage. Almindeligvis vil udlejer kunne kræve adgang til det lejede, hvor der f.eks. er en vandinstallation, der er sprunget, eller der er risiko for væsentlig skade på lejemålet. Andre situationer som medfører væsentlig gene for andre lejere i ejendommen, må ligeledes give udlejer adgang til lejemålet efter § 54. Udlejer må dog gebærde sig med forsigtighed samt agtpågivenhed, når han/hun beslutter sig for, at der eksisterer forhold der kræver udlejers adgang. Som tidligere nævnt, skyldes dette, at der altid er tale om et skøn for udlejeren. I tilfælde hvor udlejer skaffer sig uberettiget adgang til det lejede, vil sådan en handling som udgangspunkt være omfattet af Straffelovens § 264, stk. 1, nr. 1. og er således strafbar.

Nægter lejer at give udlejer adgang til lejemålet, selvom udlejer er berettiget hertil, vil han/hun kunne skaffe sig adgang til lejemålet ved hjælp af fogeden.

Skulle lejer være hjemme i den situation hvor udlejer beslutter sig for at skaffe sig adgang, og bliver udlejer nægtet ved døren, kan udlejer skaffe sig adgang ved hjælp af fogeden. Skulle udlejers adgang være berettiget, vil lejer skulle afholde udgifterne hertil.

Vedligeholdelse og forbedringer

Udlejer har ligeledes ret til at skaffe sig adgang til lejemålet, i den situation, hvor udlejer ønsker at foretage vedligeholdelsesarbejde og/eller forbedringer af lejemålet. Dette spørgsmål er reguleret i lejelovens §§ 55-56.

Forudsat at udlejer er berettiget til at skaffe sig adgang til lejemålet, kræves det, at udlejer forinden giver lejer besked om arbejderne. Når arbejderne ikke er til væsentlig gene for lejer, skal der gives besked 6 uger inden arbejderne påbegyndes. I den situation hvor arbejderne må forventes at være til væsentlig gene for lejer, kræves det, at lejer orienteres herom 3 måneder forinden arbejderne påbegyndes. Når arbejderne er påbegyndt, er udlejer ydermere forpligtet til at foretage arbejderne uden afbrydelse, og til mindst mulig gene for lejer jf. Lejelovens § 56.

Aftaler mellem udlejer og lejer om adgang til lejemålet

Der kan ikke gyldigt indgås aftaler mellem udlejer og lejer, som begrænser lejerens rettigheder efter §§ 54-56. Dette følger af Lejelovens § 57. De førnævnte bestemmelser er således præceptive, hvilket betyder at bestemmelserne ikke kan fraviges ved aftale, når dette er til skade for lejer. Udlejer kan således ikke gyldigt indgå aftale med lejer om, at de i bestemmelsernes nævnte frister forkortes. Derimod kan længere frister gyldigt aftales.

Udlejers mulighed for ophævelse ved nægtelse af adgang til lejemålet

Såfremt udlejer nægtes adgang til lejemålet af lejer i tilfælde, hvor der er varslet korrekt, og de øvrige regler i Lejeloven er overholdt, vil udlejer have mulighed for at ophæve lejemålet. Dette følger af Lejelovens § 93, stk. 1, litra c.

Er du interesseret i at høre mere?

Medlem af Ejendomsforeningen Danmark og Danske udlejere.

Applikationer
Kontakt os
Kontakt os
Tlf.: +45 31 124 570
E-mail: Denne e-mail adresse bliver beskyttet mod spambots. Du skal have JavaScript aktiveret for at vise den.