Udlejers mulighed for opsigelse/ophævelse af lejer ved brud på god skik og orden

Udlejers mulighed for opsigelse/ophævelse af lejer ved brud på god skik og orden

19.02.19

Af stud.jur. Synøve Larsen

Udlejere kan desværre befinde sig i den situation, at opsigelse eller ligefrem ophævelse af lejer, anses som værende nødvendigt grundet lejerens uacceptable adfærd. Eftersom lejeloven er til for at beskytte lejer, er dette imidlertidig ikke altid nemt. Lejeloven giver dog udlejer mulighed for opsigelse eller ophævelse ved lejers brud på god skik og orden.

Reglen om opsigelse findes i Lejelovens § 83, stk. 1, litra e, mens reglen om ophævelse findes i Lejelovens § 93, stk. 1, litra g. Disse bestemmelser har samme ordlyd og giver udlejer mulighed for at opsige/ophæve lejer, hvis denne tilsidesætter god skik og orden efter lovens § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2.

Lejelovens § 79 a opremser, hvad der anses for tilsidesættelse af god skik og orden. Punkterne 1-8 og 11 kan ligges til grund for opsigelse eller ophævelse af lejer.

Såfremt der foreligger en husorden for lejemålet, vil brud på denne tillige kunne ligges til grund for opsigelse og muligvis ophævelse af lejer, såfremt forholdet påkræver lejers fraflytning.

Derudover er det nævnt i begge bestemmelser, at forholdet skal være af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet. Det vil altid være en konkret vurdering om et forhold lever op til dette krav. Det må dog ligges til grund, at der skal være tale om skærpede omstændigheder såfremt, man ønsker at ophæve lejeaftalen.

Gældende retspraksis kan virke som retningslinje for, hvornår bestemmelserne finder anvendelse. De fleste sager er afgjort efter Almenlejelovens regler om tilsidesættelse af god skik og orden, dog er disse tilsvarende reglerne i Lejeloven, hvorfor sagerne sagtens kan bruges som eksempler.

Et eksempel på mulig anvendelse af Lejelovens § 79 a, stk. 1, nr. 1: ”Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold overfor de pågældende personer”.

Sag 2011-183930: Den indklagede lejers gæst havde sparket underboens dør ind og havde opført sig chikanerende overfor de andre lejere i bygningen. Her blev det understreget, at indklagede lejer var ansvarlig for husstandens gæster og der dermed var tale om brud på Almenlejelovens § 81, stk. 1, nr. 1 (svarende til Lejelovens § 79 a, stk. 1, nr. 1).

Et eksempel på mulig anvendelse af Lejelovens § 79 a, stk. 1, nr. 1, nr. 3 og nr. 11: ”Når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko” og ”når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer”.

Sag 20112-38956: Indklagede lejer truede anden beboer med bank. Han luftede desuden sin hund i gangarealerne med en 20 m lang tøjsnor. Her var der tale om brude på Almenlejelovens § 81, stk. 1, nr. 1, nr. 3 og nr. 11 (tilsvarende Lejelovens regler).  

Et eksempel på mulig anvendelse af Lejelovens § 79 a, stk. 1, nr. 5: Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.

Sag 2012-19597: Indklagede lejer råber og skælder ud inde i sin lejlighed og hun slår på sine møbler og smækker med døre. Hun skændtes desuden meget med sin voldelige kæreste, som de klagende lejere er bange for.

Andre sager vedrørende denne bestemmelse omfatter høj musik, der spilles på alle døgnets tider, løben på gangarealer og trampen i gulvet.

Sådan sørger du, som udlejer, for gyldig opsigelse/ophævelse af lejer:

  • Udlejer skal have modtaget skriftlig klage fra øvrige lejere, hvor der specifikt anføres, hvad der klages over – helst skal der fremgå datoer, hvor adfærden, der klages over, har fundet sted. Der kan indsendes separate klager fra flere lejere eller der kan være tale om én klage, der er underskrevet af flere lejere.

  • Herefter skal udlejer meddele den indklagede lejer om klagen. Dette skal gøres på en måde, således lejer har tydelige retningslinjer for, hvilken adfærd, der skal ændres.

  • Såfremt adfærden fortsætter, skal der indsendes ny klage fra øvrige lejere til udlejer.

  • Herefter skal udlejer sende den indklagede lejer oplysning om de nye klager og en advarsel om at fortsættelse af adfærden vil resultere i opsigelse eller ophævelse af lejeaftalen. Igen er det vigtigt, at det tydeligt fremgår, hvilken opførsel, der skal ændres.

  • Modtager udlejer efterfølgende yderligere klager fra øvrige lejere, er der mulighed for at opsige eller ophæve lejeaftalen med indklagede lejer.

  • Det er desuden vigtigt, at udlejer er kritisk i forhold til de indsendte klager, eftersom indklagede lejer har mulighed for at indbringe sagen for huslejenævnet, såfremt denne skulle mene at opsigelsen/ophævelsen er ubegrundet. Derfor må udlejer skelne mellem reelle klager og potentiel chikane mod indklagede lejer.

  • Ved brud på husorden, er det ikke nødvendigt, at der foreligger klager fra øvrige lejere. Her er det tilstrækkeligt, at udlejer sender påmindelse og advarsel til lejer.

Er du interesseret i at høre mere?

Medlem af Ejendomsforeningen Danmark og Danske udlejere.

Applikationer
Kontakt os
Kontakt os
Tlf.: +45 31 124 570
E-mail: Denne e-mail adresse bliver beskyttet mod spambots. Du skal have JavaScript aktiveret for at vise den.